Enfin quelqu'un qui distingue ce qui est vérifié de ce qui est promis.
Avis recueillis auprès d’utilisateurs réels de Dubai Décrypte. Identités et notes vérifiées avant publication.
Vos repères changent.
Votre exigence reste.
Vous connaissez l’immobilier en France ? Découvrez ce qui change à Dubaï : propriété, contrats, frais, charges et livraison.
Comprendre ce qui changeLe chiffre qui attire.
Celui qui reste.
Un même bien. Deux lectures. Faites varier les charges pour voir ce que le rendement devient.
EXEMPLE FICTIF · AUCUNE DONNÉE DE MARCHÉIl reste 88 300 AED par an, avant financement et fiscalité.
Sur quelles hypothèses ?
Prix : 1 500 000 AED. Loyer annuel : 120 000 AED. Frais d’acquisition : 6 %. Aménagement : 20 000 AED. Vacance : 5 %. Gestion : 5 % des loyers encaissés. Entretien : 4 000 AED. Les charges se règlent ci-dessus. Coût total : 1 610 000 AED. Hypothèses pédagogiques, pas une estimation de votre bien.
On m'avait promis 8 % net sur un studio à Business Bay. Une fois les charges, la gestion et la vacance intégrées, j'étais plutôt à 5,8 %. J'ai renégocié le prix au lieu de signer les yeux fermés.
Au prochain retour,
tout commence
par vous.
Pourquoi créer votre compte ? Pour retrouver vos repères, votre historique de lecture et vos comparaisons, reprendre votre recherche et voir les changements documentés depuis votre dernière visite.
Commencer mon espace personnelCompte gratuit. Sans carte bancaire.
La recherche publique reste ouverte à tous.
Mise en scène du résultat, pas les données de votre compte.
L’envie vous fait regarder.
La méthode vous fait choisir.
Une belle adresse ne suffit pas. Nous vous aidons à distinguer les faits, les arguments et les inconnues, pour savoir quoi vérifier avant de vous engager.
Voir une promesse immobilière passée au crible Exemple fictif
« T2 Marina, 1 500 000 AED. 8 % net garanti, charges faibles, immeuble très demandé, livraison prévue Q3. »
Message reçu le 14/09 · aucune pièce jointe
- FAITLe bien est loué 120 000 AED par anContrat enregistré, page 1 · vérifié le 18/09
- AFFIRMATION« 8 % net garanti »Dit par le vendeur · aucune hypothèse fournie
- HYPOTHÈSECharges estimées à 18 AED le pied carréVotre estimation, d’après deux annonces
- INCONNULe service charge réel de cette tourÀ demander : dernière facture émise
Vérifié dans un document ou une source officielle, avec sa date. C’est le seul niveau sur lequel on peut s’engager.
Dit ou écrit par quelqu’un qui a intérêt à ce que vous y croyiez. Un promoteur, un vendeur, une brochure. Pas encore vérifié.
Une estimation, la vôtre ou la nôtre. Elle peut être raisonnable et fausse en même temps. Elle doit être testée.
Ce que personne ne vous a dit. C’est presque toujours là que se trouve l’écart entre le rendement annoncé et le vôtre.
J'ai passé des semaines à regarder des vidéos de gens qui vendaient quelque chose. Ici, pour la première fois, on me disait aussi ce qu'on ne savait pas.
Six quartiers,
documentés champ par champ.
Chaque fiche dit ce qu’est le quartier, qui l’a développé, ce qui le dessert vraiment aujourd’hui et ce qui est seulement annoncé. Puis elle ouvre une couche que personne ne publie : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter ici, et ce qui dépend du bâtiment et non du quartier.
Du projet annoncé
au bien livré.
Nous distinguons trois choses qu’une brochure confond : ce qui est construit et habité, ce qui est en chantier, et ce qui n’existe que dans une annonce. Chaque fiche se termine par ce que nous vérifierions avant de décider.
Comprendre le promoteur.
Vérifier le projet.
Ces fiches disent ce qu’un promoteur construit et où, en séparant ce qui est vérifié de ce qu’il affirme. Chacune nomme aussi ce que sa propre communication ne permet pas de vérifier. Aucun classement, aucune note de fiabilité inventée.
Ce qui est écrit dans la loi,
et ce qui ne l’est pas.
Compte séquestre, enregistrement Oqood, charges approuvées par le régulateur, encadrement des loyers, frais officiels d’enregistrement. Chaque règle est tirée d’un texte publié par les autorités de Dubaï, avec sa référence. C’est descriptif et vérifiable, ce n’est pas un conseil juridique.
Des chiffres défendables.
Des sources accessibles.
Nous préférons afficher une donnée manquante plutôt qu’un chiffre impossible à défendre. Retrouvez les sources officielles, leur périmètre et la méthode de vérification. Les chiffres dont la réutilisation reste à autoriser ne sont pas reproduits.
Vos chiffres.
Votre lecture du marché.
Un calcul ne remplace pas une vérification. Une fois que vous savez de quel quartier, de quel immeuble et de quel promoteur vous parlez, ces outils transforment un prix affiché en coût réel et une promesse de rendement en hypothèse testable.
Votre opportunité, dans un rapport exportable.
Livraison automatique dans votre espace après validation de l’accès et saisie du dossier. Aucun rendez-vous, aucune attente de relecture : aucun humain ne vérifie votre bien dans cette offre. Le temps à prévoir dépend surtout de la préparation de vos informations.
Un besoin.
Le bon parcours.
La connaissance reste largement ouverte. Vous payez lorsque Dubai Décrypte commence à travailler sur votre situation.
Tout ce qu’il faut pour ne plus dépendre d’un discours de vente.
0 €Sans compte obligatoire, sans carte bancaire 02 · DÉCRYPTE DEAL « J’ai un bien précis en vue et je dois décider. »Recevez le rapport chiffré de votre opportunité.
199 €Un deal, paiement unique, sans abonnement 03 · SYSTÈME DE DÉCISION DÉCRYPTE « Je veux une méthode qui tienne sur tous mes dossiers, pas seulement celui-ci. »Votre dossier d’investissement, vivant jusqu’à votre décision.
1 000 €Paiement unique, sans abonnementBesoin plus complexe ? Plusieurs acquisitions, un portefeuille existant, une recherche spécifique ou un besoin de recherche de biens : Dubai Décrypte Accompagnement sur mesure. Deal et Système : ouverture prochaine.
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Parce que nous disons
aussi ce que nous ignorons.
Chaque fiche expose ses sources, leur date et ses limites. Vous pouvez remonter de notre lecture aux documents qui la fondent. Lorsqu’une relation commerciale existe, la nature de cette relation est indiquée clairement avant tout engagement.
113 champs documentés sur les fiches quartier, et 9 questions ouvertes déclarées. Ce second chiffre compte autant que le premier.