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Découverte

DUBAI HILLS ESTATE

19 CHAMPS SUR 19 DOCUMENTÉSRELEVÉ DU 2026-09-21
QUARTIER DE DUBAÏ · FICHE DOCUMENTÉE

Dubai Hills Estate

Communauté résidentielle planifiée d’un seul tenant, organisée autour d’un golf, d’un parc et d’un centre commercial régional.

19/19CHAMPS DOCUMENTÉS
6QUESTIONS OUVERTES
9SOURCES CITÉES
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À RETENIR AVANT D’ALLER PLUS LOIN

Le quartier ne suffit pas à qualifier le bien.

Vigilance : Acheter le master plan au lieu d’acheter la phase livrée

Première vérification : La phase de livraison exacte de la sous-communauté et son calendrier

SIGNATURE DE LA ZONE 2 signaux sur 5 au vert
  • MétroNONAucune desserte à la date du relevé
  • Desserte annoncéeNONAucune station nommée par la RTA
  • Front d’eauNONCommunauté intérieure
  • École dans le périmètreOUIDeux écoles, une troisième en lisière
  • Commerce livréOUIDubai Hills Mall, ouvert en 2022

Repris des champs documentés plus bas. « Annoncé » signifie engagé publiquement par une autorité, pas livré : aucun contrat de vente n’engage un vendeur sur une ouverture future.

CE QU’EST CE QUARTIER
PrésentationQuartier planifié d’environ deux mille sept cents acres, développé en coentreprise Emaar et Meraas annoncée le 09/06/2013, présenté comme la première phase de Mohammed Bin Rashid City et organisé autour d’un parcours de golf dix-huit trous.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
Usage dominantRésidentiel familial de moyen et haut de gamme, à faible rotation touristique. Trois écoles dans le périmètre ou en lisière immédiate.Méthode DÉCRYPTE · 2026-09-21
AFFIRMATION
Master developerEmaar Properties en coentreprise avec Meraas. Le nom juridique de l’entité de coentreprise et la répartition du capital ne sont pas publiés.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
Profil d’investisseurConvient à qui vise une demande locative familiale stable et un quartier planifié d’un seul tenant. Convient mal à qui a besoin d’un accès en transport en commun ou d’une liquidité locative de courte durée.Méthode DÉCRYPTE · 2026-09-21
AFFIRMATION
COUVERTURE DE LA FICHE
19/19CHAMPS DOCUMENTÉS

Cette fiche affiche ce qu’elle sait et nomme ce qu’elle ignore. Un champ vide est une question à poser, pas un oubli.

ACCESSIBILITÉ ET INFRASTRUCTURES
Transport en serviceAucune station de métro, de tram ni de transport maritime ne dessert la zone à la date du relevé. Accès routier uniquement.Réseau du métro de Dubaï, stations et lignes · 2026-09-21
FAIT
Transport annoncéAucune station de la Gold Line approuvée le 22/04/2026 n’est nommée à Dubai Hills Estate. Les stations officiellement nommées les plus proches du secteur sont Al Barsha South et Meydan. Aucune desserte ferroviaire de la zone n’est annoncée officiellement.Government of Dubai Media Office, communiqués officiels · 2026-09-21
FAIT
Accès routierDubai Hills Mall est implanté à l’intersection d’Al Khail Road et d’Umm Suqeim Road, ce qui situe ces deux axes en bordure de la communauté. Le périmètre exact et la liste complète des voies limitrophes ne sont publiés par aucune source officielle consultée.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
Infrastructures structurantesKing’s College Hospital London Dubai Hills, ouvert le 25/03/2019, cent lits, détenu par une coentreprise Al Tayer Group, Dubai Investments et Ashmore Group. Une phase deux de cent lits supplémentaires a été annoncée, son statut n’est pas établi.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
QUI CONSTRUIT, ET QUOI
Promoteurs actifsEmaar très largement dominant, avec vingt-huit sous-communautés gérées par Emaar Community Management. Ellington Properties est le premier promoteur tiers de marque implanté, avec Ellington House I en cours de livraison depuis octobre 2025.Emaar Community Management, communautés gérées · 2026-09-21
FAIT
Projets structurantsDubai Hills Mall (Emaar, ouvert le 17/02/2022), Dubai Hills Golf Club, parcours de championnat dix-huit trous, King’s College Hospital London Dubai Hills (ouvert le 25/03/2019, cent lits), Dubai Hills Park, et Ellington House I en cours de livraison.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
TypologiesAppartements, villas et maisons de ville, des deux pièces aux villas de quatre à six chambres selon les sous-communautés. Répartition chiffrée du parc non documentée.Emaar, présentation commerciale · 2026-09-21
AFFIRMATION
Livré ou sur planCommunauté partiellement livrée : plusieurs sous-communautés sont habitées, d’autres encore en construction. Aucun calendrier consolidé n’est publié par le promoteur.Méthode DÉCRYPTE · 2026-09-21
AFFIRMATION
VIVRE ET LOUER DANS CETTE ZONE
ÉcolesGEMS Wellington Academy Dubai Hills, curriculum britannique de la maternelle au post-seize ans, et GEMS International School Dubai Hills, Baccalauréat international complet, sont implantées dans la communauté. GEMS New Millennium School Al Khail, curriculum indien puis britannique, est en lisière immédiate.GEMS Education, établissements · 2026-09-21
FAIT
CommercesDubai Hills Mall, ouvert le 17/02/2022, environ sept cent cinquante enseignes, exploité par Emaar Malls. Son ouverture est intervenue plus de deux ans après le calendrier annoncé en 2017.Référence publique vérifiable · 2026-09-21
FAIT
Cadre de vieDubai Hills Golf Club, parcours de championnat dix-huit trous. Dubai Hills Park, avec splash park, patinoire, skate park et parc canin. Le promoteur annonce cinquante-quatre kilomètres d’itinéraires cyclables. Ni plage ni marina.Emaar Community Management, communautés gérées · 2026-09-21
FAIT
Front d’eauAucun front d’eau. Communauté intérieure.Méthode DÉCRYPTE · 2026-09-21
FAIT
Profil locatifProfil de résidence principale familiale plutôt que de séjour court, cohérent avec la présence d’écoles et l’absence d’attraction touristique. Durée des baux et vacance non documentées.Méthode DÉCRYPTE · 2026-09-21
AFFIRMATION
Ce qui a changé récemmentEllington House I est en cours de livraison depuis octobre 2025, première implantation d’un promoteur tiers de marque dans la communauté.Ellington Properties, communiqués de livraison · 2026-09-21
FAIT

AVANT D’ACHETER ICI

CE QUE PERSONNE NE VOUS DIRA SPONTANÉMENT
CE QU’IL FAUT VÉRIFIER SOI-MÊME
  • La phase de livraison exacte de la sous-communauté et son calendrier
  • Ce qui est livré autour de l’adresse, par rapport au plan d’ensemble
  • La distance réelle à l’école, au parc et au centre commercial
  • Le budget de charges approuvé de la sous-communauté
  • Les nuisances de chantier des îlots voisins encore en construction
LES ERREURS FRÉQUENTES DANS CETTE ZONE
  • Acheter le master plan au lieu d’acheter la phase livrée
  • Confondre les équipements du quartier avec ceux de la sous-communauté
  • Supposer une desserte métro future qui n’est pas annoncée officiellement
  • Sous-estimer le coût d’usage de la voiture
CE QUI DÉPEND DU BÂTIMENT, PAS DU QUARTIER

Un quartier ne se loue pas et ne s’entretient pas. Un immeuble, si.

  • La sous-communauté et son niveau de charges propre
  • La distance aux équipements, très variable sur deux mille sept cents acres
  • La typologie, appartement ou villa, qui change tout le profil locatif
  • La phase de livraison et l’état des abords
CE QUI CHANGE L’ÉCONOMIE DU DEAL
  • Les charges de sous-communauté, distinctes des charges d’immeuble
  • Le coût d’usage de la voiture
  • La durée de commercialisation résiduelle des îlots voisins
  • Le coût de finition et d’aménagement d’une villa livrée nue
CE QUE LE VENDEUR OU L’AGENT DOIT FOURNIR

Ces documents existent. Leur absence est une information en soi.

  • Le title deed du bien, ou le certificat Oqood d’enregistrement provisoire pour un achat sur plan.
  • Le NOC électronique du promoteur, exigé pour enregistrer une vente en zone freehold.
  • Le budget de charges approuvé par le RERA pour l’immeuble concerné, et non la moyenne du quartier.
  • Les rapports financiers de la copropriété, que le comité de propriétaires peut demander.
  • Le contrat de location en cours enregistré Ejari, avec sa date et son échéance, si le bien est loué.
  • Pour un achat sur plan : le numéro du compte séquestre du projet et l’inscription du promoteur au registre officiel.
  • Le plan de paiement complet, y compris ce qui reste dû après la livraison.
  • Le relevé de réserves de livraison et les travaux votés par la copropriété.
LE CADRE QUI S’APPLIQUE, QUEL QUE SOIT LE QUARTIER

Ce qui ne dépend pas
du quartier.

La propriété étrangère se vérifie parcelle par parcelle, pas quartier par quartier

La loi n° 7 de 2006 réserve la propriété aux nationaux et aux ressortissants du Golfe, sauf dans des zones désignées par le Souverain. Le règlement n° 3 de 2006 énumère vingt-trois zones par nom cadastral et numéros de parcelles, étendues depuis par des résolutions successives. Le nom commercial d’un quartier ne figure pas dans ces textes. Le statut se vérifie bien par bien, sur le service Property Status Enquiry du Dubai Land Department, et il figure sur le title deed.

Portail législatif de Dubaï, textes officiels

Sur plan, l’argent doit aller sur un compte séquestre

La loi n° 8 de 2007 impose au promoteur d’ouvrir un compte séquestre par projet avant toute vente sur plan. Les paiements des acquéreurs y sont déposés et ne peuvent pas être saisis par les créanciers du promoteur. Cinq pour cent du compte sont retenus un an après l’enregistrement des unités. Demander le numéro du compte et l’inscription du promoteur au registre des promoteurs.

Portail législatif de Dubaï, textes officiels

Une vente sur plan non enregistrée est nulle

La loi n° 13 de 2008 impose l’inscription de toute vente sur plan au registre foncier provisoire, tenu par le Dubai Land Department. Le texte prévoit expressément qu’une disposition non inscrite à ce registre est nulle. L’inscription s’opère par le portail Oqood du Département et donne lieu à un certificat électronique. Le certificat se demande, il ne se suppose pas.

Portail législatif de Dubaï, textes officiels

Les frais officiels d’enregistrement sont de deux pour cent vendeur et deux pour cent acheteur

La grille publiée par le Dubai Land Department pour l’enregistrement d’une vente indique deux pour cent à la charge du vendeur et deux pour cent à la charge de l’acheteur, plus des frais fixes et des frais de prestataire agréé. L’usage veut que l’acheteur supporte contractuellement la totalité : c’est une pratique de marché, pas le barème officiel. Le point se négocie et se lit dans le contrat.

Dubai Land Department, services officiels

Aucune charge de copropriété ne peut être facturée sans approbation du RERA

La loi n° 6 de 2019 prévoit que l’entité de gestion ne peut facturer aucune charge sans approbation préalable du RERA, laquelle suppose une validation par un cabinet d’audit agréé. Les charges approuvées sont consultables par projet et par année dans l’index officiel, accessible au public. Un budget annoncé par un vendeur se recoupe avec le budget approuvé.

Mollak, index des charges approuvées par le RERA

Tout bail doit être enregistré, et les hausses de loyer sont encadrées

La loi n° 26 de 2007, amendée en 2008, impose l’enregistrement de tout contrat de location auprès du RERA. Le décret n° 43 de 2013 plafonne les augmentations selon l’écart au loyer moyen du marché : aucune hausse si le loyer est inférieur de dix pour cent ou moins à la moyenne, puis cinq, dix, quinze et vingt pour cent au-delà. Toute modification des termes exige un préavis de quatre-vingt-dix jours avant l’échéance.

Portail législatif de Dubaï, textes officiels

Information descriptive, tirée des textes publiés par les autorités de Dubaï. Ce n’est pas un conseil juridique et cela ne remplace pas un professionnel.

CE QUI DISTINGUE CETTE ZONE DES AUTRES
  • Contre JVC : cohérence de master plan et équipements nettement supérieurs, prix d’entrée plus élevé.
  • Contre Downtown Dubai : vie familiale et écoles contre centralité et liquidité.
  • Contre Dubai Creek Harbour : quartier déjà équipé contre quartier dont les équipements restent à construire.
Comparer deux quartiers point par point
CE QUE NOUS NE PUBLIONS PAS ENCORE, ET POURQUOI

6 données chiffrées existent dans des registres officiels. Les conditions de réutilisation ne sont pas établies à ce jour. Nous préférons le dire plutôt que publier un chiffre sans droit ni source.

Prix au pied carréLe registre officiel des transactions publie cette donnée. Les conditions de réutilisation ne sont pas établies à ce jour. Nous ne republions pas de données brutes tierces.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE
LoyersLes loyers enregistrés existent au registre Ejari et dans l’index locatif du RERA. Réutilisation non autorisée à ce jour.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE
RendementUn rendement de quartier suppose un prix et un loyer de référence publiables. Aucun des deux ne l’est aujourd’hui.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE
Volumes de transactionsLes volumes de transactions sont publiés par le registre officiel, sans licence de réutilisation identifiée.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE
Charges de copropriétéLes charges approuvées sont consultables par projet dans l’index officiel. La redistribution n’est pas autorisée à ce jour.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE
Pipeline de livraisonsLe pipeline de livraisons figure dans les données officielles de projets, sans droits de réutilisation établis.Dubai Land Department, données ouvertes
DROITS EN ATTENTE

Les démarches de licence sont engagées. Tant qu’elles n’aboutissent pas, ces champs restent vides et aucun substitut approximatif n’est affiché.

FORCES STRUCTURELLES
  • Quartier planifié d’un seul tenant, avec un master plan lisible
  • Deux écoles dans le périmètre et une troisième en lisière
  • Centre commercial régional livré depuis 2022
  • Hôpital structurant dans la zone depuis 2019
  • Golf, grand parc et réseau cyclable
RISQUES ET POINTS DE VIGILANCE
  • Aucune desserte ferroviaire, ni actuelle ni annoncée
  • Livraisons encore en cours sur plusieurs sous-communautés
  • Dépendance complète à la voiture
  • Calendrier de livraison non publié par le promoteur
  • Ce qui est livré aujourd’hui contre ce qui est annoncé
  • Distance réelle aux écoles et au retail depuis l’adresse exacte
  • Phase de livraison de la sous-communauté concernée
PROJETS DOCUMENTÉS DANS CETTE ZONE
Ellington House IEllington PropertiesLivraison en cours
PROMOTEURS QUI INTERVIENNENT ICI
Emaar PropertiesCe qui est vérifié, ce qui est affirméFicheEllington PropertiesCe qui est vérifié, ce qui est affirméFiche
LES PREUVES À RÉUNIR
  • Même sous-communauté, même phase de livraison, même typologie
  • Loyer signé dans la même phase
PASSER À L’ACTION SUR CE QUARTIER

Aucun prix moyen ni rendement de quartier n’est supposé. Les outils partent de vos chiffres.

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SOURCES DE CETTE FICHE
Référence publique vérifiableEncyclopédie et presse de référence · reference · consulté le 2026-09-21Source consultable
Emaar, présentation commercialeEmaar Properties · promoteur · consulté le 2026-09-21Source consultable
Méthode DÉCRYPTEDubai Décrypte · interne · consulté le 2026-09-21Publication autorisée
Emaar Community Management, communautés géréesEmaar Community Management · promoteur · consulté le 2026-09-21Source consultable
Réseau du métro de Dubaï, stations et lignesRéférence publique vérifiable · reference · consulté le 2026-09-21Source consultable
Government of Dubai Media Office, communiqués officielsGouvernement de Dubaï · officiel · consulté le 2026-09-21Source consultable
GEMS Education, établissementsGEMS Education · tiers · consulté le 2026-09-21Source consultable
Ellington Properties, communiqués de livraisonEllington Properties · promoteur · consulté le 2026-09-21Source consultable
Dubai Land Department, données ouvertesDubai Land Department · officiel · consulté le 2026-09-21Réutilisation à confirmer

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