Dubai Décrypte · Dossier de décision d’investissement

T2 Marina, annonce du 14

Indice DÉCRYPTE45/100

Vérifié par le titulaire1/6

Inconnus consignés3

Coût total reconstitué1 610 000 AED

2026-09-20 · 2026-09-16.4

Ce dossier a été rédigé par son titulaire. L’Indice DÉCRYPTE mesure l’état de préparation du dossier, pas le bien. Ce n’est ni une évaluation, ni une recommandation, et aucun score qu’il contient ne rend une signature sûre.

Ce dossier en une page

Position actuelle

Poursuivre l’instruction · Le rendement affiché suppose zéro vacance et zéro gestion. Tant que le service charge réel n’est pas au dossier, je ne signe pas.

Ce qui est établi

1 fait vérifié, avec sa source et sa date

Ce qui repose sur la parole d’un tiers

1 affirmation non vérifiée

Ce qui repose sur une hypothèse

1 hypothèse de travail

Ce qui reste inconnu

3 inconnus consignés

Annoncé contre réel

T2 Marina, annonce du 14 : 8,00 % brut sur le prix affiché, 4,65 % net sur le coût total

L’argent

Coût total reconstitué : 1 610 000 AED · solde le plus bas au scénario prudent 40 000 AED

Prochaines actions

Le relevé du propriétaire actuel, ou le budget approuvé de l’immeuble auprès de la société de gestion. (Le service charge réel de cette tour, sur la dernière facture émise)
Le registre des transactions du Dubai Land Department, en précisant la période et le type d’unité retenus. (Le prix des dernières transactions réellement enregistrées dans cet immeuble)
Votre contrat de prêt, la grille de frais du promoteur ou du syndic, et les délais de vente observés sur des unités comparables. (Le coût complet d’une sortie, si vous deviez revendre dans dix-huit mois)
Demander les quatre hypothèses par écrit (Le courtier annonce 8 % de rendement net)
Remplacer par la facture réelle (Charges de copropriété estimées à 18 AED/sqft)

Les chiffres

Tous les chiffres ci-dessous ont été saisis par le titulaire. Rien n’est repris d’une source de marché, car ce dossier n’en contient aucune. Les trois scénarios sont des hypothèses, pas des prévisions : sans vente, sans fiscalité, sans variation de change, et loyers lissés sur les mois.

T2 Marina, annonce du 14

Montants en AED, tels que saisis
Poste	Valeur
Coût total, frais et mise en service compris	1 610 000
Frais détaillés	110 000
Mensualité hypothétique	0
Prêt rapporté au prix, tel que saisi	0,00 %

Trois scénarios, même formule, aucun classement
Scénario	Net annuel	Rendement net	Après dette	Solde le plus bas
Prudent	49 080	3,05 %	49 080	40 000
Central	74 880	4,65 %	74 880	40 000
Favorable	84 912	5,27 %	84 912	40 000

Le registre

Chaque ligne que le titulaire a choisi de consigner, classée par ce qu’elle vaut. 1 sur 6 a été vérifiée.

FAIT

Faits vérifiés par le titulaire du dossier · 1

Chacune a été rapprochée de sa source par le titulaire, à la date indiquée. Cette vérification est déclarative : elle n’a pas été contrôlée par un tiers.

Le bien est loué 120 000 AED par an

Source : Contrat de location enregistré, fourni par le vendeur, page 1 · 2026-09-18

Portée et limites : Bail en cours jusqu’au 31/03/2027 seulement

AFFIRMATION

Affirmations de tiers, non vérifiées · 1

Quelqu’un les a dites ou écrites. Elles ne sont pas fausses pour autant, elles ne sont simplement pas encore vérifiées.

Le courtier annonce 8 % de rendement net

Source : Message du 14/09

Suite : Demander les quatre hypothèses par écrit

HYPOTHÈSE

Hypothèses de travail assumées · 1

Ce sont des estimations du titulaire. Elles portent le raisonnement, elles ne le prouvent pas.

Charges de copropriété estimées à 18 AED/sqft

Source : Mon estimation d’après deux annonces du même immeuble

Suite : Remplacer par la facture réelle

INCONNU

Inconnus assumés · 3

Écrits parce qu’ils manquent. Un inconnu noté est traité ; un inconnu oublié se paie à la signature.

Le service charge réel de cette tour, sur la dernière facture émise

Aucune source consignée.

Suite : Le relevé du propriétaire actuel, ou le budget approuvé de l’immeuble auprès de la société de gestion.

Le prix des dernières transactions réellement enregistrées dans cet immeuble

Aucune source consignée.

Suite : Le registre des transactions du Dubai Land Department, en précisant la période et le type d’unité retenus.

Le coût complet d’une sortie, si vous deviez revendre dans dix-huit mois

Aucune source consignée.

Suite : Votre contrat de prêt, la grille de frais du promoteur ou du syndic, et les délais de vente observés sur des unités comparables.

Les contrôles encore ouverts

Ces critères ne sont pas encore résolus. Ils figurent ici plutôt que d’être omis, parce qu’un dossier qui cache ses manques vaut moins qu’un dossier qui les nomme.

Option	Critère	État	Prochaine action
T2 Marina, annonce du 14	Quartier : usage et accès	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Quartier : comparables et unités	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Quartier : offre et incertitudes	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Promoteur : identité du projet	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Promoteur : avancement daté	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Promoteur : références comparables	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Contrat : parties, bien et annexes	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Contrat : prix, frais et échéances	À documenter	Non écrite
T2 Marina, annonce du 14	Contrat : retard, défaut, annulation et cession	À documenter	Non écrite

Comparables

Dubai Décrypte ne fournit pas de comparables de marché, et n’en fournira pas. Nous ne détenons aucun flux de transactions, et un comparable que nous ne pourrions ni sourcer ni dater vaudrait moins que rien : il aurait l’apparence d’une preuve en étant un avis.

Ce que ce dossier exige à la place, c’est que le titulaire apporte les siens, sur le même usage, la même base de surface, le même état, la même date et le même périmètre de coûts, et qu’il écrive ce qui diffère encore.

Trois unités du même immeuble, mêmes surfaces nettes, transactions enregistrées de juin à août 2026. Écart restant : deux sont au 12e étage, la mienne au 3e, et je n’ai pas de transaction sur un étage bas.

La décision, et ce qui la changerait

Poursuivre l’instruction

Le rendement affiché suppose zéro vacance et zéro gestion. Tant que le service charge réel n’est pas au dossier, je ne signe pas.

Prochain pas engagé

Obtenir le relevé de charges du propriétaire actuel avant le 30 septembre.

Le raisonnement qui la porte

4/17 rubriques renseignées. Celles laissées de côté sont listées à la fin.

Mandat personnel

Revenu complémentaire, horizon 7 ans. Je dois pouvoir récupérer le capital en 12 mois si ma situation change.

Stratégie et exclusions

Résidentiel loué, pas de location courte durée. Trois critères non négociables : titre freehold, immeuble livré depuis plus de deux ans, service charge sous 20 AED par pied carré.

Budget et réserve

Fonds propres, pas de prêt. Réserve de 150 000 AED intouchable.

Comparaison normalisée

Laissé vide

Plan de trésorerie · Rendement net · Scénarios de stress · Stratégie de sortie · Grille quartiers · Grille promoteurs · Registre de preuves · Checklist contractuelle · Arguments commerciaux · Short-list · Décision argumentée · Plan d’exécution · Réutiliser et réexaminer

Annexe technique : instantané réutilisable du dossier

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      "claim": "Le coût complet d’une sortie, si vous deviez revendre dans dix-huit mois",
      "reference": "",
      "date": "",
      "scope": "",
      "next": "Votre contrat de prêt, la grille de frais du promoteur ou du syndic, et les délais de vente observés sur des unités comparables.",
      "nature": "unknown",
      "status": "missing"
    },
    {
      "claim": "Le bien est loué 120 000 AED par an",
      "reference": "Contrat de location enregistré, fourni par le vendeur, page 1",
      "date": "2026-09-18",
      "scope": "Bail en cours jusqu’au 31/03/2027 seulement",
      "next": "",
      "nature": "fact",
      "status": "checked"
    },
    {
      "claim": "Le courtier annonce 8 % de rendement net",
      "reference": "Message du 14/09",
      "date": "",
      "scope": "",
      "next": "Demander les quatre hypothèses par écrit",
      "nature": "claim",
      "status": "received"
    },
    {
      "claim": "Charges de copropriété estimées à 18 AED/sqft",
      "reference": "Mon estimation d’après deux annonces du même immeuble",
      "date": "",
      "scope": "",
      "next": "Remplacer par la facture réelle",
      "nature": "assumption",
      "status": "missing"
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}

Exemple publié par Dubai Décrypte. Le bien, les chiffres et les notes sont fictifs ; le document, lui, est produit par le même code qu’un dossier client, sans retouche.

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Calculer mon rendement réel Les dix zones d’ombre Le Système de décision DÉCRYPTE